2023年三季度房地产市场综述

政策环境：持续宽松

1．中央层面：房地产市场供求关系发生重大变化，稳楼市政策向“托举并用”转变

2023年第三季度，房地产政策宽松再迎实质性突破，中央层面政策力度由“托而不举”向“托举并用”转变。7月24日，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。多部委从优化住房信贷和税收政策、支持房企合理融资需求、推进保障性住房建设和城中村改造等方面频频发声或出台政策措施。

优化住房信贷和税收政策，降低居民购房成本。7月20日，税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，提出个人销售住房减免增值税、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税、个人购买安置住房免征印花税、个人购买安置住房减征契税、个人销售或购买住房免征印花税等多项举措。7月27日，住建部部长倪虹提出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。8月25日，住建部、央行、金融监管总局推动落实“认房不用认贷”，并将其纳入“一城一策”政策工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部延期“换房退税”政策，明确“到2025年12月31日前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”。8月31日，央行、金融监管总局宣布调降首付比例下限和二套房贷利率加点下限，将首套住房商业贷款的最低首付比例统一调整为20%，二套房统一为30%，二套房贷款利率加点下限调整为LPR加20个基点。同时，降低存量首套住房贷款利率，新的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。9月9日，工、农、中、建四大国有商业银行分别发布公告，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率，2022年5月以后的将降至报价利率减20个基点。

支持房企合理融资，保交楼、保民生、保稳定。7月10日，央行、金融监管总局提出将“金融16条”中对存量融资、配套融资两项支持政策的适用期限延长至2024年年底，其余政策长期有效。7月14日，央行表示，结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。7月19日，国务院出台“民营经济31条”，鼓励破产重整与民企合理融资。8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，提出要满足民营房地产企业合理融资需求，推进“第二支箭”扩容增量。8月18日，证监会表示，要强化城投、房地产等重点领域债券风险防控，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险；月底发布通知，明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。中国人民银行于9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。9月20日，国务院召开政策例行吹风会表示，要加大金融支持民企发展力度，抓好“金融16条”落实等。

推进保障性住房建设和城中村、老旧小区改造。7月13日，商务部等13部门发布通知，鼓励居民开展旧房装修和局部升级改造，支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于住房改造。7月18日，住建部等7部门发布通知，提出大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区，重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出要把城中村改造与保障性住房建设结合好，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式。8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。9月4日，国务院规划建设保障性住房工作部署电视电话会议指出，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。9月28日，财政部、税务总局、住建部联合发布通知，明确保障性住房有关税费减免政策等。

2．地方层面：政策宽松全面提速，重点城市迎来取消“限购”“限售”浪潮

2023年第三季度，地方累计出台房地产调控政策252条。其中，宽松性政策223条，占比达到88.5%；中性政策、紧缩性政策分别为15条、14条。从调控频次来看，季度内呈现逐月递增趋势，尤其随着7月底中央政治局会议关于房地产市场供求关系最新定调和多项稳楼市政策的发布带动，地方房地产政策再次井喷，9月单月出台的新政高达133条。从调控内容来看，除延续此前的发放购房财税补贴、强化住房公积金贷款支持、推行货币化安置、鼓励房企开展促销活动、优化房企资金监管等常规举措外，落实“认房不认贷”、取消或放宽“限购”“限售”、降首付比例和房贷利率等成为当季地方政策的核心，尤其是多个重点二线城市掀起取消“限购”“限售”浪潮，进一步彰显了地方政府稳楼市的急迫性。

具体来看，四个一线城市全部落实“认房不认贷”；沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、宁波等城市在全市区域取消“限购”“限售”。苏州、西安、广州、成都、厦门、天津、长沙等城市进一步优化“限购”“限售”政策。